外资看好楼市 更多外资近期会进入上海

当国内市场转冷的时候，对于已经蛰伏两年海外资本来说或许是个回潮的好机会。

近2周以来，上海房地产业，尤其是中心区商办物业又重新开始成为外资机构的“宠儿”。 一方面是内地房地产企业融资受困，急需补充项目运作资金；另一方面是外资房地产企业依然看好内地楼市前景，纷纷唱多后市。据业内人士初步估计，目前活跃在国内市场，有强烈购买意向的海外基金上百家，近一半以上重点关注上海地区。共同的利益需求让双方一拍即合，外资开发商通过股权或直接收购进入上海楼市的案例明显增多。不过业内人士普遍表示：“外资机构永远不会成为国内市场的主体，政府对对外资过度流入房地产行业的管理也在逐步加强，不过随着上海城市经济的持续稳定繁荣发展，加上海外金融危机影响的逐渐减弱，上海商业物业大宗交易将现新一轮行情的趋势正越来越明显。”

内外资合作将是趋势之一

高力国际华东及西南地区董事总经理 翁琳

在空前严厉的楼市调控政策陆续出台后，内地房地产企业的融资渠道已变得越来越狭窄。同时，信贷、IPO、发债、信托从去年开始一概从严，加上连续性的加息和存款准备金率提高，令很多开发商的资金链极度收紧，一些资金实力薄弱的内地房地产公司希望寻求股权合作开发。随着市场流动性的收紧，内外资开发商和投资者之间的合作很可能会增多以填补资金的不足。

不过除了入股内地房企外，今年外资办公类自用买家的收购案例将增多，投资住宅物业的机会将减少，而外资对一、二线中心城市轨道交通附近的商业、综合体的开发和投资机会将增多。

上半年会出现多宗商办交易

高纬环球中国区董事总经理 张良军

预计在2011年第一季度，上海投资市场将有数宗交易达成，大多数的成交项目将是写字楼及商业物业。

在北京和上海，甲级写字楼市场空置率降至近十年最低水平，租金也随之激增。随着更多的企业展开扩张计划，以及新兴企业开始业务运作，目前写字楼市场租金水平甚至超过了2008年的最高水平。在商铺方面，零售商铺物业也是海外机构青睐的投资目标，尤其作为中国时尚之都的上海，更是这些投资者的首选。正是基于此，北京、上海的一些优质物业正吸引着越来越多海外机构的注意力。

人民币基金将成重要力量

仲量联行亚太区董事、上海投资部总监 李凌

近年来国外不少房地产信托基金的成立就是针对中国房地产市场的，他们长期看好中国的房地产业，一时半刻的调控并不能改变他们长期投资的意向，他们都愿意长期持有中国的不动产、投资中国的房地产项目或企业。而且这些基金一般有7年甚至更长的“生命周期”，所以从长期的角度看，足以熨平阶段性的房地产市场波动。

为了更好地参与境内的房地产市场，很多外资都已经把在境内设立人民币基金提上了日程操作。由于从设立到募集资金需要一个过程，所以大约两三年后人民币基金会呈现一定规模。